Leie eller eie?

Slik sammenligner vi

Vi følger to versjoner av deg som bruker like mye penger hver måned. Den ene kjøper bolig. Den andre leier og setter egenkapitalen i aksjefond på aksjesparekonto i stedet.

Når det koster mer å eie enn å leie, investerer leieren forskjellen i fond hver måned. Kostnaden ved å eie er renter, avdrag, felleskostnader, kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold, minus rentefradraget.

Ved hvert årsskifte regner vi ut hva hver av dem sitter igjen med hvis alt selges:

• Eie: boligverdi minus salgskostnader, restgjeld og eventuell fellesgjeld.
• Leie: fondene minus skatt ved uttak, pluss depositumet du får tilbake.

Break-even er tidspunktet der eie går forbi leie og blir liggende foran. Før det har kjøps- og salgskostnadene ikke rukket å bli tjent inn.

Når leie er dyrere enn å eie

Er husleien høyere enn det koster å eie, må leieren betale mer hver måned. Du kan velge hvordan det skal regnes:

• Ta fra fondet (standard): merkostnaden selges fra fondene. Begge bruker da nøyaktig like mye penger, så sammenligningen blir rettferdig. Uttak opp til det du har satt inn er skattefritt. Tar du ut mer, skattes gevinsten.
• Betal fra lønn: merkostnaden betales av lønnen, og fondene får vokse i fred. Da ser leie bedre ut enn den egentlig er, fordi pengene du bruker ekstra ikke telles med.

Formuesskatten regnes med på samme måte som de andre kostnadene, én gang i året.

Kjøp og salg

• Dokumentavgift: 2,5 % av kjøpesummen for selveierbolig. Kjøp av andel i borettslag er fritatt.
• Tinglysing: 545 kr for skjøtet eller andelen, og 545 kr for pantedokumentet når du har lån (2026-satser fra Kartverket).
• Egenkapitalen dekker kjøpskostnadene først. Resten går til kjøpesummen, og lånet dekker det som mangler.
• Salgskostnader for megler, markedsføring og oppgjør trekkes fra hvert år, som om du solgte da. Velg prosent av salgsprisen eller et fast beløp.

Skatt på boligen

Rentefradrag: 22 % av rentene på boliglånet trekkes fra skatten. I borettslag gjelder det også din andel av rentene på fellesgjelden. Vi regner med at du har nok inntekt til å få hele fradraget.

Gevinst ved salg er skattefri når to vilkår er oppfylt:

• Du har eid boligen i mer enn ett år.
• Du har bodd i den selv i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Ved utgangen av år 1 har du eid i nøyaktig ett år, så da regner vi gevinsten som skattepliktig (og tap som fradragsberettiget) med 22 %. Fra år 2 er gevinsten skattefri, med mindre du slår av det under «Avansert».

Formuesskatt 2026

• Primærbolig verdsettes til 25 % av markedsverdien (70 % over 14 000 000 kr). Hele gjelden trekkes fra.
• Aksjefond verdsettes til 80 %. Depositum på depositumskonto teller fullt.
• Bunnfradrag 1 900 000 kr per person (dobbelt for ektepar), sats 1,0 %, og 1,1 % over 21 500 000 kr.

Fordi boligen verdsettes lavt og gjelden trekkes fullt fra, gir det ofte lavere formuesskatt å eie enn å ha tilsvarende beløp i fond. Vi bruker boligens markedsverdi som anslag på Skatteetatens boligverdi.

Fond og forenklinger

Fondene vokser med avkastningen du velger, minus fondskostnaden. Gevinst skattes med 37,84 % når du tar ut mer enn du har satt inn, etter fradrag for skjerming.

• Avkastning og boligpriser vokser jevnt hvert år. I virkeligheten svinger begge mye.
• Felleskostnader, avgifter, forsikring og husleie øker med inflasjonen én gang i året.
• Renten er den samme i hele perioden.
• Depositumet gir ingen rente.
• Innboforsikring og strøm er like for begge og holdes utenfor.
• Alle beløp er i nominelle kroner, ikke justert for inflasjon.